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全国楼市低迷背景下 兰州二手房市场的多方角力

2014/8/7 1:06:44 来源: 字号:T / T

兰州二手房市场在经历了2013年的过度“透支”后,2014年一季度终于回归平静,尽管交易价格依然维持在高位,但是成交量下降已是不争的事实。

近期随着全国楼市降价潮蔓延,兰州二手房市场上买卖双方再度陷入相持阶段。

交易下降

“你好,是吴先生吗?我是房产中介的小毛,想问一下你现在房子买到了吗?”5月4日早晨刚上班,毛尚宏把第一个电话打给了此前在中介登记委托买房的客户吴耀文。得知吴耀文还没有找到称心的房源,毛尚宏一下子来了精神,“吴先生,我又帮你选择了几套房源,如果有时间你可以随时约好看房。”电话另一头的吴耀文略带敷衍地回复,“麻烦你了,有空联系你。”

如果上午没有预约客户看房,这样的电话毛尚宏可以一直打到午饭时间。毛尚宏是一名有三年经验的房地产中介经纪人,很不走运的是,他没有赶上这个行业的黄金时代,虽然二手房交易价格一直处于上涨的态势,但是这并不代表二手房交易市场本身的火热。毛尚宏回忆说,他入行的第二个年头就赶上了兰州二手房市场跌入低谷的时刻,那一年(2012年)3月,二手房交易量直线下降达80%,他身边不少资深中介经纪人都出现了连续数月无法完成业绩的情况。直到 2013年2月,随着“新国五条”出台,因为要对出售自有住房严格按照转让所得计征20%的个人所得税,一下子让沉寂数月的二手房市场出现了一个“井喷” 式增长,令二手房市场买卖双方始料不及。毛尚宏说,他那段时间几乎就像是在房地产交易中心上班似的,“每天都是客户主动打电话过来约我们尽可能早点促成交易。”

政策意外促成的短期市场繁荣,让毛尚宏似乎觉得自己的职业生涯迎来了春天。在有经验的人看来,政策红利一旦消失,市场翻转将不可逆转。4月18 日上午,在正宁路玛雅房屋甘肃总部,总经理罗大成对当前兰州市二手房市场出现的交易低迷情况似乎早有心理准备。“今年一季度,甚至未来一段时间的二手房交易市场出现低潮都是正常的。”面对本报记者,这位中年男人语调平静地分析说,“去年(2013年)房源提前入市对今年二手房市场造成了过度‘透支’,现在的情况是市场的真实反应,没必要过度担忧。”

但是毛尚宏的忧虑总是挥之不去,像吴耀文这样光预约看房,却不见下单的客户在他的小本子上正在形成一个长长的名单。“过完年到现在,总体来说二手房成交量不如去年,店(房产中介门店)里常见的情况是看的多,成交的少。”毛尚宏说,“现在店里业绩最好的经纪人一个月下来最多完成10万元左右,楼市景气的时候可以完成15万,平均业绩一般也就是5万多的样子,零业绩的经纪人也不乏其人。”

在兰州市房地产交易中心,虽未得到官方正面回应,但据记者观察,场面相比以前可以用“冷清”来形容。4月下旬至5月初,记者数次现场踏访,交易大厅里往日人头攒动的景象已不再。

毛尚宏说,眼下所有人都在谈论房价未来可能出现的下降,就像楼市景气时每个人都认为闭着眼睛就可以赚钱一样,对于楼市未来的预期正在成为买卖双方博弈的筹码。

价格不跌

吴耀文正处在装修旧房子还是卖了旧房子另寻他处的两难之间。他的房子2001年入住时装修过,十几年之后看上去不但显得老旧,而且最近总是因漏水问题给楼下的住户造成了不少的麻烦。吴耀文有个朋友2012年装修了自己的房子,面积和户型均与之相同,仅基础装修就耗资近10万元。与此同时,吴耀文居住的小区最近有人卖了房子,一套70平方米的三居室可以卖到50万元。两相比较,这让吴耀文开始犹豫了。

吴耀文现在居住的房子已经20年房龄了,既非繁华地段,又非时下热炒的学区房,他据此判断,现在能够卖到50万元,或许已经是这套房子的价格高点了,也许现在出手是最好的时机。吴耀文盘算着,如果成交再贷款30万元想必可以买到自己称心的房子。吴耀文在今年3月初偶然看到雁滩新港城社区有一套 80平方米的二手房要出售,房屋在四楼,楼层总高是七层,售价是76万,这样的房子和现在的高层相比,公摊应该要小很多,吴耀文觉得这房子各方面都符合自己的要求。就这样,他拨通了房屋中介经纪人的电话。

吴耀文和经纪人毛尚宏约定当日中午就去看房。吴耀文后来说:“去了才知道,原来这套房子是东西向,且房屋客厅不是我们能够接受的方方正正的样子,没看上眼。”临别,毛尚宏答应替吴耀文物色合适的房子,自此之后,吴耀文每隔几天就会接到毛尚宏的电话。吴耀文说:“每次中介都说找到了适合我的房屋,可看上眼的房子价格都高得超出了我的心理预期。”

有一次,毛尚宏向吴耀文推介了一套六楼的94平方米的房子,报价97万元,吴耀文一听报价就不打算去看了,但是架不住中介的游说,在看房过程中,中介向房主打电话询底价,结果对方说最多降1万元。

前前后后,吴耀文跟着毛尚宏看了十几套房子,均价都在每平方米1万元以上。毛尚宏似乎也有点不耐烦了,一次看完房子之后,毛尚宏对他说:“你到底需要什么样的房子?”吴耀文说,其实他自己都有点不好意思了,“看来我的心理价位在这里是买不到房子了。”

毛尚宏虽不耐烦,但是显然他不愿轻易丢掉吴耀文这个潜在的客户,表示愿意尽力为吴耀文选择最合适的房源。整个3月和4月,毛尚宏向吴耀文推介了雁滩别的小区比如望河丽景、和泰家园以及雁滩家园等价位在每平方米8000多元的房子。直到5月4日,毛尚宏再次推介了一处位于雁滩的单位房后,吴耀文明确表示暂时不考虑买房了。

三方角力

兰州二手房市场有价无市的趋势似乎愈加明显,卖方、中介和买方在这场博弈中都渴望将各自的利益尽可能最大化。

梁明明在九州有一套面积87.1平方米的房子,2013年底的时候,他准备出售。把房子委托给了房产中介公司,签订了三个月的委托合同,合同期内如果房子没有卖出,梁明明有权单方面终止合同。

梁明明为自己的房子预估了54万元,全权委托交由中介。房子是今年1月份挂出去的,刚开始一段时间每天中介都带着人过来看房子,但是没碰上有诚意的买家,梁明明还怀疑是不是预估价高了。直到过完年回来,有一次他路过中介门店,意外看到自己的房子被标价57万,他自己都觉得这个价标得有点高了。

梁明明说,那段时间他着急用钱投资,房子早一日出售,就可以拿到现金。回到家,梁明明越想越觉得是因为中介标了高价而让房子卖不出去,对他来说就是损失。梁明明次日打电话给委托经纪人,他回忆说:“当时我确实有点生气了,就质问中介为何把价格标得比预估价高出3万元,希望中介把价格降下来,中介也同意了,后来我看到中介的价格还是定在了56万元。”最终,在委托合同期内,梁明明的房子没有卖出去。

与中介的合同到期后,梁明明没有续约,但是考虑到毕竟中介客户资源多,他们依然可以卖这套房子。同时,梁明明在58同城注册将房子以个人名义挂到了网上,标价54万元,还花了一点钱将出售信息置顶。“前后不到一个月时间,房子最终以52万元成交。”

类似的事情梁明明的朋友杨安庆也遇上了。杨安庆位于新港城一套73平方米的房子,中介在3月份挂出的价格高达87万元,而杨安庆自己心里预估价却只有75万元,由于是和中介口头协议,杨安庆也可自行联系买家。杨安庆回忆,挂出去第三天,中介就带着三四个客户来看房了,但是都嫌价格高得离谱而作罢。杨安庆没想到的是,当天晚上一个白天看过房的客户自己找到杨安庆家里来了,还预备了5万元订金,两家当即以76万元成交。

经此遭遇,梁明明说,他分析现在二手房价居高不下,和中介公司的炒作其实也不无关系。

有跟着中介看房经历的人都知道,一般情况下,中介总是极力避免客户之间见面。

吴耀文最近两月看了十几套房子,只要有房主人在场的情况下,无一例外都遇到了中介的提醒。在中介掌握了市场大部分房源的情况下,吴耀文这样的买房客户无疑更为被动。

谁胜谁负

房价迷局,无人可解,在二手房市场上,从业者笃定地认为,“没有卖不出去的房子,只有卖不出的价格” 。

即便当下房价下探的声音很多,董京还是决定买房了。他通过“58同城”终于找到了一个直接面对房主的机会,几次看房面谈之后,他将一套位于五泉下广场53平方米的二手房以45万元的价格买下。

为了买房子,董京跑了七八个房产中介公司,他的要求就是只要离单位近,只要不是一楼和顶楼就行,因为现在兰州开建地铁,可以预料未来几年里,交通拥堵是肯定的。但是照着这个要求,跟着中介走了一圈,现在买到的房子算是最便宜的了。

有了自己房子的那一刻,董京说他觉得整个人都轻松了,今后房价涨涨跌跌已与他无关。

有人在这个时候入市,也有人在这个时候一如以前一样选择了等待,数月以来,二手房成交量连续下降就是证明。但是罗大成基于二手房拥有成熟的公共资源和交通设施,他依然坚信二手房市场仍将长期看好。

4月18日上午,罗大成在其12楼的办公室说这话时,今春的又一场扬尘天气突袭兰州,一场短时骤雨不期而至。

现在全国范围房价又有所松动,吴耀文也打算再等等看。

(文中人物除罗大成外皆为化名)

 

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